Een toekomst voor het kasteelgebouw Hof Ter Saksen, geworteld in het park
Een huis voor tafel, ontmoeting en verblijf
Hof Ter Saksen is recent grondig gerenoveerd. Het exterieur in 2008-2010, het interieur tot kort geleden – afgewerkt in casco. Het gebouw wacht op iemand die het tot leven brengt, met dezelfde zorg waarmee de gemeente het heeft gerestaureerd.
De Leidraad voorziet expliciet een gelijkvloers als restaurant, vergaderzalen op de eerste verdieping en vijf gastenkamers boven. Dat is geen toevallig programma – het is de logische bestemming van een gebouw met deze schaal, dit comfort, deze omgeving. Wij willen die bestemming met passie en discipline waarmaken.
De gemeente eist een publieke functie. Geen privéclub, geen besloten ledenstelsel. Wij gaan verder: een restaurant en terras dat zeven dagen per week open is, gastenkamers boekbaar voor iedereen, vergaderzalen die in de week vol zitten en in het weekend feest- en familieruimtes worden. Elke dag iemand op het eiland.
De Leidraad biedt 30 tot 50 jaar erfpacht, waarbij een kortere termijn beter scoort. Wij kiezen bewust voor de kortste termijn van 30 jaar – niet omdat we minder geloven, maar omdat we geloven dat een goed contract over dertig jaar opnieuw moet kunnen worden bekeken. Dertig jaar is geen voorzichtigheid – het is rentmeesterschap met respect voor de opvolgers van vandaag.
"Een gerenoveerd kasteel zonder uitbating is een verwijt aan zichzelf. Wij willen dat verwijt wegnemen."
Hof Ter Saksen wordt een hoogwaardige horeca- en verblijfsbestemming, opgebouwd rond drie complementaire verdiepingen die elk hun eigen ritme volgen, maar samen één coherente belevenis vormen.
Een verzorgde brasserie-restaurantformule die op park- en parkeerafstand werkt: lunch, koffie op het terras, à la carte diner, en privatisaties in de avond.
Vier flexibele vergaderzalen voor management offsites, kleine seminaries, board meetings en familiale aangelegenheden. Een ongeëvenaarde "off-site"-ervaring.
Vijf gastenkamers met eigen sanitair onder het mansardedak. Voor zakelijk verblijf, weekend-getaways, bruiloftsgasten en bezoekers van het Waasland.
De volledig onderkelderde, waterdichte kelder fungeert als professionele keuken, technische ruimte, voorraadruimte en gastsanitair. Onzichtbaar voor de gast, onmisbaar voor de uitbating.
Strikte scheiding tussen reguliere openingsuren en gepriveerde avondevenementen voorkomt conflicten en respecteert de rust van het park.
Klassiek kasteel op het eiland, ~2235m²
Volledig onderkelderd en waterdicht. Wordt ingericht als professionele keuken, sanitaire ruimte voor de gasten, voorraad- en technische bergplaatsen. De operationele ruggengraat van de uitbating.
Hoofdvolume van het kasteel met representatieve ruimtes. Wordt het hart van de horeca: restaurant met intieme eetzalen, een bar met zicht op het terras, en directe doorloop naar het terras aan het water.
Vier vergaderzalen van verschillende grootte. Geschikt voor board meetings (8-12 personen), seminaries (20-30 personen), management offsites (tot 40 personen) en familiale recepties.
Vijf gastenkamers met eigen sanitair, ingericht onder het mansardedak. Boekbaar via Airbnb, Booking en directe reservatie. Voor zakelijke gasten, weekend-getaways en feestgangers.
Recent gerestaureerd (2008-2010). De gemeente voert nog schilder- en herstelwerken aan pleister, plinten, dorpels en buitenschrijnwerk uit. Geen restauratie meer ten laste van erfpachthouder.
Het kasteel staat op een eiland. De toegang wordt geregeld via een afzonderlijke erfdienstbaarheid van overgang. Het kasteeldomein (park) blijft eigendom en in beheer van de gemeente.
Hof Ter Saksen geniet beschermingsstatuten op twee niveaus. Het kasteel zelf is beschermd als monument (enkel exterieur: gevels en bedaking, sinds 1980). Het park van het kasteeldomein is beschermd als landschap (sinds 1989). Beide vragen om dagelijkse, weloverwogen zorg.
De gevels en bedaking zijn beschermd. Geen overdekte terrassen, geen luifels, geen shelters, geen bergplaatsen die het beeld verstoren. De zichtbaarheid van het kasteel vanuit elk oogpunt in het park blijft een ontwerpparameter, geen detail.
Alle onderhoud en herstellingen gebeuren conform de richtlijnen van het Agentschap Onroerend Erfgoed en het geïntegreerd natuur- en erfgoedbeheerplan Hof Ter Saksen. Wij overleggen pro-actief, niet enkel wanneer het verplicht is.
Het taludbeheer en het groenbeheer in het algemeen moet zodanig zijn dat het kasteel goed zichtbaar blijft vanuit elk oogpunt. Een opzichtige struik op de verkeerde plek doet meer kwaad dan een gemiste plantbeurt. Wij stemmen ons groenbeheer af op de erfgoedlogica, niet op functioneel gemak.
De binneninrichting (casco) wordt door ons afgewerkt. Wij kiezen voor reversibele ingrepen: meubilair, gordijnen, akoestiek, verlichting. Wat wij toevoegen, kan zonder schade aan het origineel verwijderd worden door wie ons opvolgt.
Geen tijdelijke constructies, geen seizoensluifels, geen festivaltenten op het eiland. Alle activiteiten passen binnen het kasteel, op het bestaande terras, of in samenwerking met de gemeente op het park. Het kasteel zelf blijft de scenografie.
"Een gerenoveerd monument zonder gebruikers is een museum zonder publiek. Wij willen mensen op het eiland, op een manier die het eiland respecteert."
Het geïntegreerd natuur- en erfgoedbeheerplan Hof Ter Saksen is leidend voor alle ingrepen aan gebouw en omgeving. Wij respecteren dit plan integraal en zoeken actief afstemming met de erfgoeddienst.
De Leidraad eist een minimumcanon van €13.800 per maand. Wij bieden meer dan dat – €15.000 per maand, of €180.000 per jaar – over een termijn van 30 jaar. Dat zijn keuzes die optimaal scoren op zowel A.1 (Looptijd, kortste = beste) als A.2 (Prijs, hoogste = beste).
Het zwaartepunt van de exploitatie. Een hoogwaardige restaurantformule die zes dagen per week werkt, met privatisaties op vraag in de avond.
Twee complementaire stromen op de verdiepingen die overdag en in weekend werken: zakelijke vergaderingen en gastovernachtingen.
Totale omzet kruissnelheid €1,023M. Drie inkomstenstromen die elk hun eigen ritme volgen: restaurant en privatisaties (avonden en weekends), vergaderzalen (weekdagen overdag) en gastenkamers (weekend, evenementsgekoppeld en zakelijk).
Over 30 jaar, nominaal: 360 maanden × €15.000 = €5.400.000. Plus eenmalige BTW van €1.134.000 bij notariële akte.
Alle onderhoud en herstellingen (inclusief eigenaarsonderhoud) zijn ten laste van de erfpachthouder. Conform Agentschap Erfgoed.
Het kasteel komt na renovatie eindelijk tot leven – publiek toegankelijk, dagelijks bemand, met een functie die past bij zijn schaal.
Hof Ter Saksen blijft eigendom van de gemeente Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht. De Leidraad verbiedt expliciet een privéclub of besloten ledenstelsel. Onze invulling gaat verder: een actieve, gastvrije publieke functie.
Lunch en diner op dinsdag tot zondag. Iedereen welkom – wandelaars uit het park, families uit Beveren, bezoekers uit het Waasland. Geen reservatieverplichting voor de bar, geen exclusiviteit.
Van mei tot september: een toegankelijk terras voor wandelaars en parkbezoekers. Koffie, frisdrank, lichte snacks. Open zonder reservatie. Het kasteel als rustpunt midden in het park.
Jaarlijkse deelname met gratis rondleidingen, openstelling van alle historische ruimtes. In samenwerking met de gemeentelijke erfgoeddienst en het Agentschap Onroerend Erfgoed.
Eén zondag per maand een toegankelijke brunchformule met vaste prijs. Reserveerbaar maar geen lidmaatschap. Een laagdrempelig moment om het kasteel binnen te treden.
Periodieke culturele avonden in de salons op het gelijkvloers. Kamermuziek, literaire lezingen, lokale historici. Laagdrempelige ticketprijs. Cultuur in een ongeëvenaarde setting.
Het park blijft van de gemeente. Wij stemmen onze activiteiten af op het programma van het park (parkfeesten, evenementen, jaarmarkten) en versterken elkaar, eerder dan te concurreren.
Alle publieke activiteiten respecteren de erfgoedstatus: geen tijdelijke constructies op het eiland, geen geluidshinder buiten gangbare uren, geen ingrepen die de zichtbaarheid van het kasteel verminderen.
Wij beschouwen onszelf niet als uitbaters van een gebouw, maar als tijdelijke hoeders van een publiek erfgoed. Onze relatie met de gemeente Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht is er geen van huurder en verhuurder, maar van partner in een gedeelde verantwoordelijkheid.
Dertig jaar lijkt lang, maar het zijn maandelijkse beslissingen die tellen. Wij plannen voor decennia: meerjarig onderhoudsplan, periodieke schilderwerken, structureel reserveringsfonds. Elke beslissing wordt getoetst aan de vraag: is dit goed voor Hof Ter Saksen over 25 jaar?
Het exterieur is beschermd – wij raken het niet aan. Geen overdekte terrassen, geen luifels, geen shelters, geen tuinhuizen. Onze creativiteit wordt binnen het bestaande volume uitgewerkt, niet ernaast.
Geluidsbeleid binnen de gangbare horeca-uren. Geen openluchtfeesten op het eiland. Privatisaties met respect voor verblijfsgasten en buurt. Het park behoudt zijn rust, ook bij hoge bezetting.
Wij rapporteren jaarlijks aan de gemeente over onderhoud, gebruik, klachten en financiën. Geen verrassingen, geen verborgen agenda's. De gemeente blijft geïnformeerd partner.
Conform de Leidraad worden grote investeringen in de laatste vijf jaar van de erfpacht – mits voorafgaand akkoord van de gemeente – marktconform vergoed bij overdracht. Andere grote investeringen vereisen eveneens voorafgaand akkoord. Dit dwingt langetermijn-denken af.
Agentschap Onroerend Erfgoed, gemeentelijke erfgoeddienst, monumentenwacht – zij zijn geen obstakels maar bondgenoten. Wij volgen het geïntegreerd natuur- en erfgoedbeheerplan integraal op.
Hof Ter Saksen vraagt om een team dat horeca, gastvrijheid, bouw en erfgoed kan combineren. Dat is precies wat wij bieden. Niet als losse onderdelen, maar als samenwerkend geheel.
Jan Foubert brengt jarenlange ervaring in horeca-uitbating, technologie en operationele systemen. POS-implementaties, reservatieflows, financiële opvolging – wij zijn geen amateurs die het wel zullen leren.
Frederic Van Landeghem komt uit retail en hospitality. Klantgerichtheid, branding, omzetgroei en marktoriëntatie zitten in zijn DNA. Hof Ter Saksen wordt geen "leuk project ernaast", maar een professionele uitbating.
Joeri De Tender (De Tender BV) heeft ruime ervaring in bouwprojecten, ook in erfgoedcontext. Hij begrijpt wat een beschermd monument verdraagt, wat reversibel is en wat niet, en hoe je een casco-gebouw afwerkt zonder zijn karakter te ondergraven.
Wij dienen ook in voor Kasteel Walburg in Sint-Niklaas. Dat is geen toeval: wij bouwen aan een coherent erfgoedportfolio in het Waasland, met dezelfde discipline, hetzelfde respect en dezelfde langetermijnvisie.
Verplichte infosessie op 28 juli 2026 als startpunt. Begrijpen wat de gemeente verwacht, wat het beheerplan voorschrijft, wat de buurt nodig heeft.
De twaalf bijlagen bij de Leidraad worden grondig bestudeerd: kadaster, vergunningen, watertoets, asbest, bodem, EPC, erfgoedrapport, plan, foto's.
Een gefaseerde aanpak van casco naar operationeel: inrichting kelder/keuken, gelijkvloers, vergaderzalen, gastenkamers. Realistische timing met buffers.
Systematisch werken, met regelmatige rapportage aan de gemeente. Eerste opening medio 2027, kruissnelheid jaar 3.
Alle technische, juridische en erfgoedgerelateerde informatie in dit project is gebaseerd op de Leidraad en de twaalf bijlagen die door de gemeente Beveren-Kruibeke-Zwijndrecht ter beschikking worden gesteld via juridische@gemeentebkz.be.
Waar interpretatie of visie wordt toegevoegd, wordt dit duidelijk onderscheiden van vastgestelde feiten.
Volledigheid: De officiële bijlagen worden door de gemeente verstrekt op verzoek. Waar in dit voorstel cijfers, conclusies of citaten worden vermeld, zijn deze rechtstreeks afkomstig uit de Leidraad of de openbare bronnen, tenzij anders vermeld.